Elke eigenaar die huur ontvangt, moet dit aangeven bij de belastingdienst, ongeacht het bedrag of de duur van de verhuur. Deze verplichting geldt zowel voor een gemeubileerde studio die voor een jaar wordt verhuurd als voor een kamer die enkele nachten op een platform wordt aangeboden. Ondanks de duidelijkheid van het wettelijke kader, laten veel verhuurders deze formaliteit nog steeds na, uit onwetendheid of uit keuze.
Het nationale registratienummer, een vergrendeling die verhuurders onderschatten
De wet Le Meur verandert de situatie voor iedereen die een gemeubileerd toeristenverblijf verhuurt. Het systeem voorziet in de toekenning van een nationale registratienummer van 13 cijfers (NER), verkregen via de teledienst API Meublés, en de verplichte vermelding ervan op alle advertenties, inclusief op een persoonlijke website.
De boekingsplatforms zullen in staat zijn om advertenties zonder dit nummer uit te schakelen. Voor een eigenaar die discreet verhuurde zonder aangifte, maakt deze automatische traceerbaarheid de onzichtbaarheid bijna onmogelijk zodra het systeem operationeel is.
De verplichting, aanvankelijk vastgesteld op 20 mei 2026, is uitgesteld naar het vierde kwartaal van 2026. Deze overgangsperiode creëert een vals gevoel van veiligheid. Verhuurders die tot het laatste moment wachten, lopen het risico abrupt geïdentificeerd te worden bij de ingebruikname, met administratieve boetes tot 20.000 euro voor het ontbreken van een NER. Een gedetailleerd artikel behandelt de niet-aangegeven verhuur door eigenaren op Le Comparatif en de concrete implicaties ervan.
Fiscale herziening en verhogingen: wat de fiscus daadwerkelijk toepast
De administratie maakt onderscheid tussen twee situaties. Een onopzettelijke vergissing, snel gecorrigeerd door de eigenaar, leidt tot rente op achterstallige betalingen, maar zelden tot een zware verhoging. De opzettelijke verberging van huurinkomsten activeert een heel ander mechanisme.
In geval van duidelijke fraude kan de fiscus teruggaan over meerdere jaren van niet-aangegeven inkomsten. De toegepaste verhogingen variëren afhankelijk van de ernst van het dossier:
- Een verhoging van 10% voor een eenvoudige vertraging in de aangifte zonder frauduleuze intentie, vergezeld van rente op achterstallige betalingen die maandelijks worden berekend.
- Een verhoging van 40% wanneer de administratie een opzettelijke tekortkoming vaststelt, dat wil zeggen een wil om huurinkomsten aan belasting te onttrekken.
- Een verhoging die kan oplopen tot 80% in gevallen van bewezen frauduleuze handelingen (valse documenten, verborgen rekeningen).
De herziening betreft de inkomstenbelasting en sociale bijdragen. Voor een verhuurder onder het werkelijke of micro-onroerendgoedregime die jarenlang niets heeft aangegeven, overschrijdt de cumulatieve rekening vaak het bedrag van de ontvangen huren zodra de boetes zijn toegevoegd.
LMNP-regime en herkwalificatie van inkomsten
Een eigenaar die een niet-professionele gemeubileerde verhuur (LMNP) heeft en zijn BIC-inkomsten niet aangeeft, verliest het voordeel van het bijbehorende fiscale regime. De administratie kan deze inkomsten herkwalificeren en het progressieve tarief toepassen zonder enige aftrek. De fiscale herkwalificatie verwijdert met terugwerkende kracht alle voordelen van het gemeubileerde regime, inclusief de al toegepaste afschrijvingen als de verhuurder een werkelijke boekhouding bijhield.
Niet-aangegeven huur en juridische bescherming van de eigenaar
De gevolgen gaan verder dan het fiscale kader. Een eigenaar die verhuurt zonder schriftelijk huurcontract of zonder aangifte, ontneemt zichzelf verschillende juridische mogelijkheden in geval van een geschil met zijn huurder.
Het doen gelden van een waarborgsom voor een rechter wordt ingewikkeld wanneer het bestaan van het huurcontract niet is geformaliseerd. Evenzo berust een ontruimingsprocedure wegens huurachterstand op contractuele stukken die de niet-aangegeven verhuurder moeilijk kan produceren zonder zichzelf in de problemen te brengen met de fiscus.
De opstalverzekering kan elke schadevergoeding weigeren als de woning wordt verhuurd zonder dat de verzekeraar hiervan op de hoogte is. Een groot ongeval (brand, waterschade) in een zwart verhuurd pand laat de eigenaar alleen achter met de reparaties en zijn burgerlijke aansprakelijkheid.
Verhuurvergunning en gemeentelijke controles: het net wordt lokaal strakker
Naast de belastingdienst vereisen sommige gemeenten nu een verhuurvergunning. Dit systeem verplicht de eigenaar om vooraf toestemming te verkrijgen voordat hij een woning verhuurt, op straffe van boetes tot 15.000 euro.
De verhuurvergunning is in de eerste plaats gericht op de strijd tegen onwaardige huisvesting, maar vormt ook een hulpmiddel voor het opsporen van niet-aangegeven verhuur. Een gemeente die deze vergunning verleent (of weigert), geeft informatie door aan de belastingdienst. De kruisbestuiving van bestanden tussen gemeenten, digitale platforms en belastingdiensten maakt de controles systematischer dan enkele jaren geleden.
Wat de eigenaar nu kan doen
Het regulariseren van zijn situatie blijft de minst kostbare stap. Een eigenaar die zijn aangiften spontaan corrigeert op de belastingwebsite, krijgt over het algemeen een mildere behandeling dan een verhuurder die tijdens een controle wordt gepakt. De stap houdt in dat de omissie van onroerend inkomen of BIC wordt aangegeven, afhankelijk van het type verhuur (gemeubileerd of ongemeubileerd), en dat de bijbehorende belasting met rente op achterstallige betalingen wordt betaald.
- Controleren of de gemeente een verhuurvergunning of een voorafgaande verklaring van verhuur vereist.
- Anticiperen op de registratie op de teledienst API Meublés vóór de deadline van het vierde kwartaal van 2026 voor gemeubileerde toeristenverblijven.
- De verzekeraar informeren over de verhuuractiviteit om de dekking van de woning in geval van schade te waarborgen.
Het regelgevend kader rond verhuur wordt elk jaar strenger, met steeds meer geautomatiseerde traceerbaarheidstools. Het venster om te regulariseren zonder zware verhoging verkleint naarmate de systemen voor gegevenskruising krachtiger worden. Voor een eigenaar die nog aarzelt, blijven de kosten van een vrijwillige conformiteit ver onder die van een opgelegde herziening.