Jeder Eigentümer, der Mieteinnahmen erzielt, muss diese der Finanzbehörde melden, unabhängig von der Höhe oder der Dauer der Vermietung. Diese Verpflichtung gilt sowohl für eine ganzjährig vermietete möblierte Wohnung als auch für ein Zimmer, das für ein paar Nächte auf einer Plattform angeboten wird. Trotz der Klarheit des rechtlichen Rahmens übersehen viele Vermieter diese Formalität aus Unkenntnis oder aus Wahl.
Die nationale Registrierungsnummer, ein Schlüssel, den Eigentümer unterschätzen
Das Gesetz Le Meur ändert die Situation für alle, die eine Ferienwohnung vermieten. Das System sieht die Vergabe einer nationalen Registrierungsnummer mit 13 Ziffern (NER) vor, die über den Tele-Service API Meublés erhalten wird, und deren obligatorische Anzeige in allen Anzeigen, einschließlich auf einer persönlichen Website.
Die Buchungsplattformen werden in der Lage sein, Anzeigen ohne diese Nummer zu deaktivieren. Für einen Eigentümer, der diskret ohne Anmeldung vermietet hat, macht diese automatische Nachverfolgbarkeit die Unsichtbarkeit nahezu unmöglich, sobald das System in Betrieb genommen wird.
Die Verpflichtung, die ursprünglich für den 20. Mai 2026 vorgesehen war, wurde auf das vierte Quartal 2026 verschoben. Diese Übergangszeit schafft ein falsches Sicherheitsgefühl. Vermieter, die bis zur letzten Minute warten, riskieren, bei der Inbetriebnahme abrupt identifiziert zu werden, mit Verwaltungsstrafen von bis zu 20.000 Euro wegen fehlender NER. Ein ausführlicher Artikel behandelt die nicht deklarierte Vermietung durch Eigentümer auf Le Comparatif und deren konkrete Auswirkungen.
Steuerliche Nachforderungen und Zuschläge: Was das Finanzamt tatsächlich anwendet
Die Verwaltung unterscheidet zwischen zwei Situationen. Ein unbeabsichtigtes Versäumnis, das schnell vom Eigentümer korrigiert wird, führt zu Versäumniszinsen, aber selten zu einer hohen Nachforderung. Die absichtliche Verschleierung von Mieteinnahmen löst einen ganz anderen Mechanismus aus.
Im Falle einer nachgewiesenen Steuerhinterziehung kann das Finanzamt auf mehrere Jahre nicht deklarierter Einnahmen zurückgreifen. Die angewendeten Zuschläge variieren je nach Schwere des Falls:
- Ein Zuschlag von 10 % für eine einfache Verspätung bei der Erklärung ohne betrügerische Absicht, verbunden mit monatlich berechneten Versäumniszinsen.
- Ein Zuschlag von 40 %, wenn die Verwaltung ein absichtliches Versäumnis feststellt, das heißt, den Willen, Mieten der Besteuerung zu entziehen.
- Ein Zuschlag, der bis zu 80 % betragen kann, in Fällen nachgewiesener betrügerischer Machenschaften (falsche Dokumente, versteckte Konten).
Die Nachforderung bezieht sich auf die Einkommensteuer und die Sozialabgaben. Für einen Vermieter im realen oder mikro-gewerblichen Regime, der mehrere Jahre nichts erklärt hat, übersteigt die kumulierte Rechnung oft den Betrag der erhaltenen Mieten, sobald die Strafen hinzugerechnet werden.
LMNP-Regime und Umqualifizierung der Einnahmen
Ein Eigentümer, der eine nicht-professionelle möblierte Vermietung (LMNP) betreibt und seine BIC-Einnahmen nicht erklärt, verliert die Vorteile des damit verbundenen Steuermodells. Die Verwaltung kann diese Einnahmen umqualifizieren und den progressiven Steuersatz ohne jegliche Abzüge anwenden. Die steuerliche Umqualifizierung hebt rückwirkend alle Vorteile des möblierten Regimes auf, einschließlich der bereits vorgenommenen Abschreibungen, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Buchhaltung geführt hat.
Nicht deklarierter Mietvertrag und rechtlicher Schutz des Eigentümers
Die Konsequenzen gehen über den steuerlichen Rahmen hinaus. Ein Eigentümer, der ohne schriftlichen Mietvertrag oder ohne Anmeldung vermietet, beraubt sich mehrerer rechtlicher Hebel im Falle eines Streits mit seinem Mieter.
Die Geltendmachung einer Kaution vor einem Richter wird kompliziert, wenn die Existenz des Mietvertrags nicht formalisiert wurde. Ebenso beruht ein Räumungsverfahren wegen Mietrückständen auf vertraglichen Unterlagen, die der nicht deklarierte Vermieter schwer vorlegen kann, ohne sich in Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu bringen.
Die Hausratversicherung kann jede Entschädigung verweigern, wenn die Wohnung vermietet wird, ohne dass der Versicherer informiert wurde. Ein schwerer Schaden (Brand, Wasserschaden) in einer schwarz vermieteten Immobilie lässt den Eigentümer allein mit den Reparaturen und seiner zivilrechtlichen Verantwortung.
Vermietungserlaubnis und kommunale Kontrollen: Das Netz zieht sich lokal zusammen
Über die Finanzverwaltung hinaus verlangen einige Gemeinden mittlerweile eine Vermietungserlaubnis. Dieses System verpflichtet den Eigentümer, eine vorherige Genehmigung einzuholen, bevor er eine Wohnung zur Vermietung anbietet, andernfalls drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.
Die Vermietungserlaubnis zielt zunächst auf den Kampf gegen unwürdigen Wohnraum ab, stellt aber auch ein Instrument zur Erkennung nicht deklarierter Vermietungen dar. Eine Gemeinde, die diese Erlaubnis erteilt (oder verweigert), übermittelt Informationen an die Finanzbehörde. Der Austausch von Daten zwischen Kommunen, digitalen Plattformen und Steuerbehörden macht die Kontrollen systematischer als noch vor einigen Jahren.
Was der Eigentümer jetzt tun kann
Seine Situation zu regularisieren, bleibt der kostengünstigste Schritt. Ein Eigentümer, der seine Erklärungen spontan auf der Website der Steuerbehörde korrigiert, erhält in der Regel eine mildere Behandlung als ein Vermieter, der bei einer Kontrolle erwischt wird. Der Schritt beinhaltet die Erklärung der versäumten Einkünfte aus Vermietung oder BIC, je nach Art der Vermietung (leer oder möbliert), und die Zahlung der entsprechenden Steuer zuzüglich der Versäumniszinsen.
- Überprüfen, ob die Gemeinde eine Vermietungserlaubnis oder eine vorherige Erklärung zur Vermietung verlangt.
- Die Registrierung über den Tele-Service API Meublés vor der Frist des vierten Quartals 2026 für Ferienwohnungen antizipieren.
- Seinen Versicherer über die Vermietungstätigkeit informieren, um die Deckung der Wohnung im Schadensfall zu gewährleisten.
Der regulatorische Rahmen rund um die Vermietung wird jedes Jahr strenger, mit immer automatisierteren Nachverfolgbarkeitstools. Das Zeitfenster zur Regularisierung ohne hohe Nachforderungen schrumpft, während die Systeme zum Datenaustausch an Stärke gewinnen. Für einen Eigentümer, der noch zögert, bleibt die Kosten eines freiwilligen Konformitätsverfahrens weit unter denen einer erlittenen Nachforderung.