Die Vermietung eines Kellers als Lagerraum bringt in den meisten französischen Städten einige Dutzend Euro pro Monat ein. Die Vermietung eines Kellers als Wohnraum hingegen stößt auf einen strengen rechtlichen Rahmen, der die Operation in einem klassischen Keller nahezu unmöglich macht.
Der Unterschied zwischen diesen beiden Szenarien liegt in einigen messbaren Kriterien: Fläche, Deckenhöhe, Belüftung, natürliches Licht und Energieklassifizierung. Dieser Artikel vergleicht die beiden Optionen und detailliert die Parameter, die bestimmen, was ein Eigentümer oder Mieter tatsächlich mit diesem unterirdischen Raum tun kann.
Lagerkeller und Wohnkeller: Vergleich der rechtlichen Anforderungen
Die Unterscheidung zwischen Lager- und Wohnnutzung basiert auf präzisen technischen Kriterien. Die folgende Tabelle fasst die Unterschiede zwischen den beiden Konfigurationen zusammen.
| Kriterium | Miete als Lagerraum | Miete als Wohnraum |
|---|---|---|
| Anwendbarer Vertrag | Allgemeiner Vertrag (Bürgerliches Gesetzbuch) | Wohnraummietvertrag (Gesetz vom 6. Juli 1989) |
| Fenster oder Öffnung nach außen | Nicht erforderlich | Obligatorisch (ausreichende natürliche Beleuchtung) |
| Deckenhöhe | Kein gesetzliches Minimum | Minimum gemäß den Anstandsstandards erforderlich |
| Belüftung | Empfohlen, aber nicht vorgeschrieben | Belüftung gemäß den Gesundheitsstandards |
| DPE | Nicht erforderlich | Obligatorisch, Klassifizierung F/G kann problematisch sein |
| Erklärung bei der Gemeinde | Nicht notwendig (nebenberufliche Nutzung) | Änderung der Nutzung obligatorisch |
| Versicherung | Haftpflichtversicherung reicht aus | Vollständige Wohngebäudeversicherung erforderlich |
Die meisten unterirdischen Keller erfüllen keines der für Wohnräume erforderlichen Kriterien. Das Fehlen eines Fensters allein reicht aus, um den Raum gemäß der französischen Vorschriften als ungeeignet für Wohnzwecke zu erklären.
Für Eigentümer, die alle Möglichkeiten erkunden möchten, bevor sie sich entscheiden, erfordert der Prozess, seinen Keller als Wohnraum zu vermieten, dass jeder technische Punkt im Voraus überprüft wird.
DPE und Klimagesetz: Warum der Keller durch die Energieklassifizierung gefangen ist
Die üblichen Inhalte zur Kellervermietung erwähnen selten das Energieleistungsdiagnose. Das ist eine bedeutende Unterlassung. Seit dem Klimagesetz und der Resilienzgesetzgebung vom 22. August 2021 sind Wohnungen mit der Klassifizierung G schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen, gefolgt von denen mit der Klassifizierung F.
Ein in Wohnraum umgewandelter Keller kumuliert die thermischen Nachteile: massive Wärmebrücken, fehlende natürliche Belüftung, oft nicht vorhandene Isolierung. Das vorhersehbare Ergebnis ist eine Klassifizierung F oder G im DPE.
Die direkte Konsequenz ist klar: selbst ein renovierter Keller könnte kurzfristig oder mittelfristig von der Wohnraummiete ausgeschlossen werden. Der Zeitplan für das Verbot von energetisch ineffizienten Wohnungen wird derzeit diskutiert, um mögliche Anpassungen vorzunehmen, aber der Trend geht weiterhin in Richtung Verschärfung für kleine atypische Wohnungen.
Für einen Eigentümer, der eine Umwandlung in Betracht zieht, übersteigen die Kosten für die energetische Sanierung eines unterirdischen Raums bei weitem die Kosten für eine klassische Wohnung. Die Innendämmung reduziert die bereits eingeschränkte Wohnfläche, und die Installation einer leistungsfähigen Lüftungsanlage in einem Raum ohne Öffnung stellt erhebliche technische Anforderungen.
Eigentümergemeinschaft und Nutzungsänderung: Die Hindernisse bereits vor den Arbeiten
Die Umwandlung eines Kellers in Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus erfordert zwei separate Genehmigungen, die die meisten Projekte blockieren.
- Die Eigentümerversammlung muss die Nutzungsänderung des Anteils beschließen. Diese Abstimmung erfordert in der Regel eine qualifizierte Mehrheit, und die Eigentümer sprechen sich häufig aus Sicherheits-, Lärmschutz- und Wertsteigerungsgründen dagegen aus.
- Die Gemeinde muss eine Baugenehmigung oder eine vorherige Erklärung für die Nutzungsänderung erteilen. In dicht besiedelten städtischen Gebieten wird dieser Antrag einer sorgfältigen Prüfung unterzogen, insbesondere hinsichtlich der Zugänglichkeits- und Brandschutzvorschriften.
- Die Gemeinschaftsordnung kann die Nutzung von Kellern zu Wohnzwecken ausdrücklich verbieten, wodurch das Projekt ohne Änderung dieser Ordnung unmöglich wird (eine weitere Abstimmung in der Eigentümerversammlung).
Das Fehlen einer Zustimmung der Eigentümergemeinschaft reicht aus, um das Projekt zu blockieren, unabhängig vom Zustand des Kellers oder dem Willen des Eigentümers. Die Rechtsstreitigkeiten zu diesem Thema nehmen zu, da einige Eigentümergemeinschaften rechtliche Schritte einleiten, um illegal vermietete Keller als Wohnraum umzuqualifizieren.
Reale Rentabilität: Mietlager gegen Umwandlung in Wohnraum
Die Frage der Rentabilität sollte ohne Umschweife gestellt werden. Die Einnahmen aus einem als Lagerraum vermieteten Keller variieren je nach Lage und Fläche, aber das Verhältnis von Investition zu Rendite spricht deutlich für die Lagerung.
Die Vermietung als Lagerraum erfordert keine Normen, keinen DPE, keine Nutzungsänderung. Der Eigentümer legt die Miete und die Vertragsbedingungen frei fest (ein allgemeiner Vertrag reicht aus). Die Mieteinnahmen eines Kellers werden in der Kategorie der Einkünfte aus Immobilien besteuert.
Im Gegensatz dazu erfordert die Umwandlung eines Kellers in Wohnraum erhebliche Arbeiten:
- Schaffung von Öffnungen (sofern technisch möglich), vollständige Wärmedämmung, leistungsfähige mechanische Belüftung
- Elektrische Normen, Anschluss an die Netze, Brandschutzvorschriften
- Verwaltungskosten: Baugenehmigung, obligatorische Diagnosen, mögliche Änderung der Gemeinschaftsordnung
Die Amortisation einer Umwandlung in Wohnraum dauert in der Regel viele Jahre, ohne Garantie, dass die erzielte Energieklassifizierung mit den zukünftigen gesetzlichen Anforderungen kompatibel bleibt.
Mietvertrag und Versicherung für einen als Lagerraum vermieteten Keller
Wenn ein Keller allein (ohne zugehörige Wohnung) vermietet wird, fällt er nicht unter das Gesetz vom 6. Juli 1989. Der Eigentümer und der Mieter unterzeichnen einen allgemeinen Vertrag, der dem Bürgerlichen Gesetzbuch unterliegt. Die Dauer, die Miete und die Kündigungsbedingungen werden frei zwischen den Parteien verhandelt.
Wenn der Keller als Anhang einer Wohnung vermietet wird, ist er im Hauptmietvertrag enthalten. Er unterliegt dann denselben Regeln wie die Wohnung: Mietdauer, gegebenenfalls Mietobergrenze, Kündigungsbedingungen.
Was die Versicherung betrifft, so muss der Mieter eines Lagerraums mindestens über eine Haftpflichtversicherung verfügen, die Schäden am Raum abdeckt. Der Vermieter sollte überprüfen, ob seine Versicherung für nicht bewohnte Eigentümer ausdrücklich die Vermietung von Kellern abdeckt, da einige Verträge die separat vermieteten Nebengebäude ausschließen.
Die Vermietung eines Kellers als Lagerraum bleibt ein zugänglicher Hebel für zusätzliche Einnahmen, solange die Grenze zur Wohnnutzung nicht überschritten wird. Der DPE, die Eigentümergemeinschaft und die Anstandsstandards bilden drei Barrieren, die die Umwandlung in Wohnraum kostspielig, unsicher und rechtlich riskant machen. Auf die Lagervermietung zu setzen, mit einem klaren Vertrag und einer passenden Versicherung, bleibt der sicherste Weg, diesen Raum zu nutzen.