De Franse vastgoedmarkt in het tweede semester van 2026 lijkt niet op wat de waarnemers aan het begin van het jaar verwachtten. Het herstel dat in 2025 begon, is afgezwakt, de kredietrentes stijgen geleidelijk, en de prijsverschillen tussen steden worden groter. Het begrijpen van deze trends op de vastgoedmarkt in Frankrijk vereist dat we voorbij de nationale gemiddelden kijken en segment voor segment bekijken wat er werkelijk aan de hand is.
Nieuwbouw in 2026: de onverwachte terugkeer van investeerders na een ineenstorting
Algemene analyses richten zich veel op de bestaande woningen. De nieuwbouw verdient echter ook aandacht. Na een catastrofaal jaar 2025 voor ontwikkelaars, met een daling van meer dan 50 % van de verkopen aan investeerders bij sommige spelers, markeerde het eerste kwartaal van 2026 een duidelijke ommekeer.
Groepen zoals Altarea hebben een stijging van meer dan 50 % van hun investeringsreserveringen in deze periode geregistreerd. Dit is geen toeval. Het Jeanbrun-systeem richt zich op specifieke gebieden en typologieën, wat de aankopen richting goed gedefinieerde projecten stuurt.
Om deze ontwikkelingen op de vastgoedmarkt te volgen en maand na maand te analyseren, is er een nuttige bron: https://www.magazine-immobilier.fr/, die regelmatige analyses biedt van alle segmenten.
Dit herstel blijft selectief. Het betreft niet alle steden of alle soorten nieuwbouw. Projecten in drukke gebieden met gereguleerde huren trekken meer belangstelling dan de projecten aan de rand. Met andere woorden, de nieuwbouw herleeft alleen daar waar het huurrendement veilig is.
Kredietrentes: waarom de stijging de situatie voor kopers verandert
Heeft u opgemerkt dat banken de afgelopen maanden veeleisender zijn geworden? Dat is geen indruk. In mei 2026 bereikte de gemiddelde rente op hypotheken 3,25 %, met 3,34 % voor 20 jaar en 3,37 % voor 25 jaar.
Om te begrijpen wat dit concreet betekent, laten we een eenvoudig voorbeeld nemen. Een gezin dat eind 2024 een bepaald bedrag kon lenen tegen een lagere rente, ziet vandaag zijn leencapaciteit met enkele tienduizenden euro’s afnemen, bij gelijke maandlasten. De stijging van de rentes vermindert mechanisch het budget van de kopers, wat de vraag afremt in gebieden waar de prijzen nog niet zijn gedaald.
De OAT op 10 jaar, die als referentie dient voor banken om hun tarieven vast te stellen, staat op het hoogste niveau sinds 2009. Zolang deze obligatie hoog blijft, zijn er geen redenen voor de hypotheekrentes om weer te dalen.
Wat dit betekent voor een eerste aankoop
Eerste kopers zijn het meest kwetsbaar. In tegenstelling tot gezinnen die een woning verkopen voordat ze een andere kopen, hebben zij geen eigen inbreng uit een meerwaarde. De bankselectie blijft streng: zonder significante inbreng en professionele stabiliteit is het verkrijgen van een lening een obstakelparcours.
Vastgoedprijzen per stad: prijsverschillen nemen toe in Frankrijk
Het nationale gemiddelde verbergt een zeer gefragmenteerde realiteit. In één jaar zijn de prijzen van appartementen met 1,3 % gestegen in Toulouse en met 0,8 % in Marseille. In dezelfde periode zijn ze met 7,4 % gedaald in Perpignan.
De huizenmarkt versterkt deze contrasten nog verder:
- Nice toont een stijging van ongeveer 1 %, aangedreven door een sterke vraag aan de kust en een beperkt aanbod van beschikbare huizen.
- Bordeaux registreert een daling van 8,3 %, als gevolg van een aanpassing na jaren van sterke stijging en een onbalans tussen een overvloed aan aanbod en minder kopers.
- Parijs blijft een uitzonderlijk geval, met vierkante meterprijzen die stabiliseren na verschillende kwartalen van correctie, maar met langere verkooptermijnen.
De locatie van het goed bepaalt nu meer dan ooit de verkoopprijs. Kopen “in Frankrijk” zegt niets meer zonder de stad, de wijk en het type woning te specificeren.
Huurregulering en nieuwbouw: twee signalen om in de gaten te houden
De experimenten met huurregulering, die in verschillende metropolen van kracht zijn, lopen af in november 2026. De verlenging ervan is onderwerp van discussie. Voor particuliere verhuurders vertegenwoordigt deze deadline een keerpunt: afhankelijk van de beslissing kunnen de huurrendementen in de betrokken gebieden aanzienlijk veranderen.
Wat betreft de bouw, blijven de bouwvergunningen dalen terwijl de bouwactiviteiten stabiliseren. Dit verschil creëert een paradox. Minder aangevraagde vergunningen vandaag betekent minder beschikbare woningen over twee tot drie jaar. De schaarste aan nieuwbouw, die al zichtbaar is in sommige agglomeraties, dreigt te verergeren.
Waarom dit ook de kopers van bestaande woningen aangaat
Wanneer het aanbod van nieuwbouwwoningen schaars wordt, verschuift een deel van de vraag naar de markt van bestaande woningen. Dit mechanisme ondersteunt de prijzen in drukke gebieden, zelfs wanneer de kredietrentes stijgen. Gezinnen die op zoek zijn naar een woning hebben geen alternatief: ze wenden zich tot wat beschikbaar is, tegen de aangegeven prijs.
De barometer SeLoger / Meilleurs Agents bevestigt deze trend met een nationale stijging van slechts 0,1 % in het eerste semester van 2026. De Franse vastgoedmarkt is in evenwicht, niet in een algemene opleving. Kopers hebben onderhandelingsruimte in steden waar het aanbod de vraag overstijgt, maar niet overal.
Het tweede semester van 2026 zal afhangen van twee variabelen: de evolutie van de obligatierentes en de politieke beslissing over de huurregulering. Degenen die kopen of investeren doen er goed aan om per stad na te denken, waarbij ze de werkelijke kosten van de lening in hun berekeningen opnemen in plaats van te wachten op een prijsdaling die in veel lokale markten al heeft plaatsgevonden.